첫 내 집 마련의 꿈, 그리고 악몽의 시작
올해 29세인 박○○ 씨(가명)는 3년간 월세를 전전하다 처음으로 전세를 구하기로 마음먹었습니다. 부모님이 보태준 돈과 청년 대출을 합쳐 마련한 2억원. 소중한 돈인 만큼 박 씨는 누구보다 꼼꼼하게 준비했습니다.
인터넷으로 전세사기 예방법을 찾아보고, 등기부등본 보는 법도 공부했습니다. 공인중개사 사무소에도 직접 방문해 서류를 하나하나 확인했습니다.
그가 선택한 집은 서울 외곽의 신축 빌라였습니다. 깔끔한 인테리어, 역과의 거리, 주변 시세보다 조금 낮은 전세가격. 등기부등본에는 근저당도 없었습니다. 모든 것이 완벽해 보였습니다.
"이 정도면 안전하겠지." 박 씨는 안도하며 계약서에 도장을 찍었습니다.
보이지 않았던 함정, 신탁등기
계약 당일, 집주인이라고 소개된 A씨는 자신감 넘치는 태도로 서류를 내밀었습니다. 건물 소유자 이름도 A씨와 일치했고, 공인중개사도 옆에서 "문제 없는 물건"이라고 보증했습니다.
박 씨가 놓친 것은 단 하나였습니다. 등기부등본 을구(乙區)가 아닌 갑구(甲區)에 조그맣게 적힌 문구, '신탁'
A씨는 이 건물을 구입할 때 신탁회사에 소유권을 넘겨두고 있었습니다. 법적으로 건물의 실제 주인은 A씨가 아니라 신탁회사였습니다. 신탁회사만이 임대차 계약을 체결할 권한이 있었지만, A씨는 그 사실을 철저히 숨겼습니다.
공인중개사 역시 이 사실을 알면서도 수수료를 위해 눈을 감았습니다.
2년 후, 날벼락 같은 통보
이사를 마치고 2년이 지났습니다. 박 씨는 계약 만료를 앞두고 집주인 A씨에게 보증금 반환을 요청했습니다.
그런데 A씨의 전화가 갑자기 끊겼습니다. 문자도, 카카오톡도 모두 읽씹. 불안한 마음에 등기부등본을 다시 떼어보니 건물에 경매 개시 결정이 내려져 있었습니다.
며칠 후 신탁회사로부터 내용증명이 도착했습니다.
"본 부동산은 당사가 수탁한 신탁재산으로, 위탁자(A씨)가 신탁회사의 동의 없이 체결한 임대차 계약은 법적으로 효력이 없습니다."
머릿속이 하얗게 됩니다. 자신이 맺은 전세 계약이 처음부터 무효였다는 뜻이었습니다.
뒤늦게 알게 된 진실
A씨는 이미 10여 명의 세입자와 동일한 수법으로 계약을 맺어 수십억원의 보증금을 챙겨 잠적한 상태였습니다.
경찰에 신고하고 법률구조공단의 도움을 받았지만, A씨는 행방이 묘연하고 신탁회사는 "우리와 맺은 계약이 아니다"라며 책임을 거부했습니다.
경매가 진행되면 신탁회사가 먼저 배당을 받고, 박 씨는 후순위가 되어 2억원 중 일부만 돌려받을 수 있다는 이야기를 들었습니다.
"등기부등본도 봤고, 중개사도 있었는데... 어떻게 이런 일이 생기는 건지 아직도 이해가 안 돼요."
박 씨는 2026년 4월 시행된 전세사기특별법 개정안에 따라 피해자 지원을 신청했지만, 신탁사기 유형은 지원 절차가 길고 복잡해 아직도 싸움 중입니다.
이런 수법을 조심하세요
박 씨를 속인 신탁부동산 전세사기의 핵심 수법을 분석했습니다.
- 신탁등기 은폐: 등기부등본 갑구에 '신탁'이 적혀 있어도 세입자가 모르도록 유도
- 서류 위조 또는 은닉: 신탁원부(신탁계약 상세 내용)는 별도 서류로 일반인이 쉽게 확인하기 어려움
- 공인중개사 공모: 수수료를 위해 문제 있는 매물인 줄 알면서도 계약 진행
- 다중 피해자 양산: 같은 건물에 여러 세입자와 동시에 계약 체결
- 선의의 제3자 주장: 신탁회사는 "우리와 체결한 계약이 아니다"며 책임 회피
피해 예방 체크리스트
- [ ] 등기부등본 갑구에서 '신탁' 문구를 반드시 확인하세요
- [ ] 신탁등기가 있다면, 신탁회사에 직접 연락해 임대차 동의 여부를 확인하세요
- [ ] 신탁원부는 법원 등기소에서 별도로 발급받아 확인하세요
- [ ] 계약 당사자가 실제 권한이 있는지(소유자 or 신탁사 수권 여부) 반드시 확인하세요
- [ ] 전세보증보험(HUG, SGI서울보증) 가입 가능 여부를 먼저 확인하세요
- [ ] 공인중개사 자격증 진위 및 사무소 등록 여부를 직접 확인하세요
- [ ] 주변 시세보다 10% 이상 저렴한 전세는 반드시 의심하세요
- [ ] 계약 전 법률 전문가(변호사, 법무사)의 검토를 받으세요
피해를 당했다면
전세사기 피해를 당했다면 즉시 다음 조치를 취하세요.
- 경찰 신고: 112 또는 가까운 경찰서 (전세사기 전담팀 요청)
- 전세사기피해지원위원회 신청: jeonse.kgeop.go.kr
- 법률구조공단 무료 상담: 132 (대한법률구조공단)
- 주택도시보증공사(HUG) 상담: 1566-9009
- 증거 보존: 계약서, 등기부등본, 송금 내역, 대화 내용 모두 캡처
- 긴급 주거지원 신청: 한국토지주택공사(LH) 1600-1004
이 사연은 실제 전세사기 피해 사례를 바탕으로 각색되었습니다. 피해자의 개인정보 보호를 위해 가명을 사용했습니다.
