신혼집을 드디어 구했습니다
올해 32세인 최○○ 씨와 아내는 2년간 열심히 모은 1억 5천만원으로 경기도 안양의 한 빌라에 전세 계약을 맺었습니다. 결혼 2년 만에 드디어 마련한 신혼집이었습니다.
계약 전에 최 씨는 꼼꼼히 확인했습니다. 등기부등본을 떼어 보니 근저당은 없었고, 집주인 소유의 부동산이 맞았습니다. 공인중개사도 "이 빌라는 깨끗하다"고 했습니다.
계약금 3천만원을 건네고, 이사일을 잡았습니다. 두 달 후 잔금 1억 2천만원을 치르고 이삿짐을 옮기는 날이 왔습니다.
이사 당일, 잔금을 치르다
이사 당일 오전 10시, 최 씨는 집주인에게 잔금 1억 2천만원을 이체했습니다. 그리고 오후에 이삿짐을 옮기면서 전입신고를 하러 동사무소를 찾았습니다.
전입신고를 마치고 나서, 혹시나 하는 마음에 최 씨는 한 번 더 등기부등본을 발급받아봤습니다.
눈앞이 깜깜해졌습니다.
등기부에는 그날 오전 11시, 그러니까 잔금을 받은 지 한 시간 만에 은행 명의로 2억원의 근저당이 새로 설정돼 있었습니다.
"전입신고 당일에 대항력이 생기는데, 대항력이 생기기 전에 근저당을 설정하면 임차인은 후순위가 됩니다. 집이 경매에 넘어가면 보증금을 한 푼도 못 받을 수 있어요."
공인중개사에게 전화했지만 연락이 닿지 않았고, 집주인은 "그건 원래 있던 거예요"라며 시치미를 뗐습니다.
뒤늦게 드러난 함정
법률 구조 단체의 도움을 받아 조사해보니, 이 빌라에는 이미 같은 수법으로 피해를 본 세입자가 두 명 더 있었습니다. 집주인은 전세 계약을 맺어 잔금을 받은 직후 근저당을 설정하는 수법을 반복하고 있었습니다.
이 수법의 핵심은 '시간 차'에 있었습니다. 전입신고를 해야 대항력이 생기는데, 대항력은 전입신고 다음날 0시부터 효력이 발생합니다. 그 사이 몇 시간 동안이 취약한 틈새인 것입니다.
최 씨 부부는 법적 다툼을 시작했지만, 이미 집은 경매에 넘어갔고 보증금을 전액 회수하는 것은 어려운 상황입니다.
이런 수법을 조심하세요
이사 당일 근저당 설정 사기의 핵심 수법을 정리했습니다.
- 시간차 공격: 잔금 수령 직후, 전입신고의 대항력이 발생하기 전 몇 시간 안에 근저당을 설정합니다.
- 깨끗한 등기 유지: 계약 시점에는 근저당이 없어 피해자를 안심시킵니다.
- 중개인 공모: 일부 악덕 공인중개사와 공모해 피해자를 안심시킵니다.
- 다중 계약: 같은 집에 여러 세입자와 중복 계약을 맺어 보증금을 챙깁니다.
- 잠적: 피해 사실이 발각되면 집주인이 연락을 끊고 잠적합니다.
피해 예방 체크리스트
- 잔금 당일 오전에 반드시 등기부등본을 다시 발급해서 확인하세요
- 잔금 지급과 전입신고를 같은 날 동시에 진행하세요
- 전세보증금반환보증(HUG/SGI)에 반드시 가입하세요
- 임대인의 세금 체납 여부를 국세청에서 확인하세요
- 전세가율이 집값의 70%를 넘으면 극도로 조심하세요
- 계약 전 해당 주소지의 선순위 권리관계를 모두 파악하세요
- 공인중개사 자격증과 사무소 등록 여부를 확인하세요
- 전입신고 즉시 확정일자를 받으세요
피해를 당했다면
- 경찰 신고: 112 또는 가까운 경찰서
- 법원 경매 이의 신청: 경매 절차에서 임차인 권리 주장
- 전세사기피해자지원센터: 정부 공식 지원 시스템 활용
- 주택도시보증공사(HUG) 보증: 전세보증보험 가입 시 보상 청구
- 법률 구조 신청: 대한법률구조공단 (132)
이 사연은 실제 피해 사례를 바탕으로 각색되었습니다. 피해자의 개인정보 보호를 위해 가명을 사용했습니다.
