법원이 인정한 '무자본 갭투자'
서울남부지법 형사11단독 이아영 판사는 2026년 9월 11일 한모씨(47)에게 징역 7년을 선고했습니다. 혐의는 사기, 사문서위조, 위조사문서행사입니다. 이 사실은 10월 19일 법조계를 통해 알려졌습니다.
1심 판결이며, 확정 여부는 기사에 나와 있지 않습니다. 한씨의 연인 이모씨(40)는 징역 10월에 집행유예 2년, 사회봉사 120시간을 받았습니다.
상조 모집업체에서 시작된 담보 문제
한씨는 2020년 7월 상조회사와 보험회사에 고객을 모집해 주고 수수료를 받는 업체를 세워 운영했습니다. 유치한 고객이 계약을 일정 기간 유지하지 않으면 수수료를 돌려줘야 했습니다.
그래서 상조회사 등은 담보를 요구했습니다. 돌려줄 돈이 늘어나자 한씨는 2021년 7월 직원 김모씨와 공모해 담보용 빌라를 확보하기로 했습니다.
임차인의 보증금이 매매대금을 대신했다
재판부가 인정한 방식은 이렇습니다. 실제 매매대금은 내지 않고, 임차인의 보증금 반환 채무를 넘겨받는 것으로 대금을 갈음했습니다. 이른바 무자본 갭투자입니다.
분양대행업자를 통해 먼저 전세계약을 맺게 한 뒤, 직원 김씨 명의로 소유권을 이전했습니다. 이 보증금에는 분양대행업자 등에게 돌아가는 리베이트가 포함돼 실제 매매대금보다 높게 책정됐습니다.
2021년 9~10월 8차례에 걸친 보증금은 합계 21억 8300만 원이었고, 법원은 이를 편취로 인정했습니다. 한씨와 김씨에게 별다른 재산이나 고정 수입이 없어 계약이 끝나도 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었다고 판단했습니다.
재판부는 이렇게 밝혔습니다.
"임차인에게 보증금 반환 능력이 없다는 사실을 알리지 않은 것은 계약 종료 시 보증금을 돌려줄 것처럼 행동한 것과 같다"
재판부는 이를 두고 "임차인들을 묵시적으로 속인 것"이라고 판단했습니다.
위조 계약서로 담보 가치를 부풀렸다
한씨는 담보 가치를 높아 보이게 하려고 2021년 9월 말과 10월 두 차례 성명불상의 위조 전문가에게 계약서 위조를 의뢰했습니다. 전세계약서를 보증금 2000만 원, 월세 70만 원의 월세계약서로 바꿔 상조회사 등에 낼 목적으로 사용했습니다.
같은 수법은 다른 사기 3건에도 쓰였습니다. 세입자가 있는 주택을 월세인 것처럼 꾸며 은행에 제출한 건, 임차인이 사는 주택의 전입세대열람내역을 건넨 건, 위조 계약서로 채권자에게 5회에 걸쳐 돈을 받은 건입니다. 이 3건의 피해액은 합계 4억 2076만 원입니다.
양형 이유
재판부는 여러 차례 처벌받고도 재범했고, 임차인의 주거 안정을 해쳐 죄질이 무겁다고 봤습니다. 일부 범행을 부인했고 피해가 거의 회복되지 않은 점도 불리하게 봤습니다. 한씨 측의 주장은 받아들여지지 않았습니다.
한씨는 2024년 5월 다른 사기 사건으로 징역 5년을 선고받아 2025년 2월 확정됐습니다. 재판부는 이번 사건과 그 판결이 동시에 선고됐을 경우와의 형평을 유리한 요소로 고려했습니다.
계약을 앞둔 가상의 세입자라면
아래는 기사 내용을 바탕으로 재구성한 가상의 상황입니다. 실제 임차인의 사연이 아닙니다. 임차인 수와 심경은 기사에 나오지 않습니다.
김○○ 씨(가명)가 신축 빌라 전세 계약을 앞두고 있다고 가정해 보겠습니다. 이럴 때 이 사건에서 얻을 수 있는 확인 포인트는 다음과 같습니다.
- 등기부등본에서 소유권이 언제 넘어왔는지, 소유자가 임대인의 직원이나 지인은 아닌지 봅니다.
- 소유자 이전 직후 맺은 전세인지, 보증금이 실거래가 대비 지나치게 높지 않은지 따져 봅니다.
- 임대인 동의를 받아 확정일자 부여현황과 전입세대 확인서로 선순위 보증금을 확인합니다.
- HUG 전세보증금반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인합니다. 안심전세앱도 참고할 수 있습니다.
피해를 당했다면
계약서, 등기부등본, 문자와 통화 기록을 보관하세요. 경찰(112)과 전세사기피해지원센터에서 절차를 안내받을 수 있습니다. 금융 관련 정보는 금융감독원의 '파인'(fine.fss.or.kr)에서 확인할 수 있습니다.
이 글은 뉴시스 2026년 10월 19일자 기사를 바탕으로 구성했습니다. 피고인은 기사 표기대로 적었고, 가명 세입자는 설명을 위한 가상의 인물입니다.
