사기 가담은 아니라는데, 왜 배상을 하라는 걸까
2020년 9월, 임차인 A씨는 공인중개사 B씨의 중개로 부산 수영구의 한 다세대주택에 전세로 들어갔습니다. 보증금은 1억 4,500만 원이었습니다. 당시 집주인은 이 호실을 포함해 건물 안 8개 호실을 공동담보로 묶어 채권최고액 14억 4,840만 원의 근저당권을 설정해 둔 상태였습니다. 이후 집주인은 해당 건물과 관련한 전세사기 범행으로 형사재판에서 유죄판결을 받았고, 건물은 경매에 넘어갔습니다.
경매 결과는 A씨에게 가혹했습니다. 전체 24세대의 감정평가액은 69억 4,000만 원이었지만 유찰된 끝에 42억 6,800만 원에 팔렸습니다. A씨가 살던 호실도 감정가 3억 3,900만 원에서 2억 305만 원으로 낮아져 매각됐고, A씨는 보증금을 한 푼도 배당받지 못했습니다.
중개사를 상대로 소송을 냈다
A씨는 중개사 B씨가 집주인의 사기에 가담했다고 주장하며 B씨와 공제사업자를 상대로 손해배상 소송을 냈습니다. 법원은 이 주장을 받아들이지 않았고, 앞서 수사기관도 B씨에게 혐의없음으로 불송치 결정을 내린 상태였습니다.
그런데 결론은 달랐습니다. 부산지법 동부지원은 "피고들은 공동으로 A씨에게 4천350만원을 지급하라"고 판결했습니다. 사기 공범은 아니지만, 보증금을 돌려받지 못할 위험을 제대로 조사하고 설명할 공인중개사의 의무를 다하지 않았다고 본 것입니다.
재판부가 '설명했어야 한다'고 본 내용
기사에 따르면 재판부는 다세대주택의 여러 호실이 공동근저당권으로 묶여 있다면 계약할 호실의 근저당권뿐 아니라 다음 사항도 확인해 설명해야 한다고 판단했습니다.
- 다른 호실의 선순위 권리관계
- 다른 호실의 임차인 여부
- 임대차보증금 규모
- 다세대주택은 호실별로 경매가 진행될 수 있고, 배당 방식에 따라 받을 금액이 달라질 수 있다는 대략적인 법률관계
재판부는 "원고가 이러한 설명을 충실하게 들었다면 계약을 체결하지 않거나 적어도 다른 조건으로 계약했을 것으로 보인다"고 밝혔습니다.
다만 배상액은 보증금 손해액의 30%로 제한됐습니다. A씨도 계약 당시 상당한 액수의 공동근저당권이 설정돼 있다는 사실을 알고 있었다는 점이 고려됐습니다. 4,350만 원은 보증금 1억 4,500만 원의 30%에 해당합니다. 배상을 받더라도 잃은 보증금의 나머지 70%는 돌아오지 않는다는 뜻입니다.
이 판결이 알려주는 함정
이 사건에서 눈여겨볼 점은 세 가지입니다.
- 호실 하나만 봐서는 전체가 보이지 않습니다. 다세대주택은 여러 호실이 하나의 근저당으로 묶여 있을 수 있습니다. 이 사건에서도 8개 호실이 채권최고액 14억 4,840만 원의 공동담보로 묶여 있었습니다. 묶인 호실 전체의 채무와 다른 세대의 보증금이 내 순위를 좌우합니다.
- 경매 낙찰가는 감정가보다 낮아지기 쉽습니다. 이 건물도 감정가 합계보다 약 27억 원 낮은 금액에 매각됐습니다. 감정가나 시세만 믿고 보증금을 계산하면 안 됩니다.
- 알고 계약한 위험은 책임이 줄어듭니다. 법원도 A씨가 공동근저당 사실을 알고 있었다는 점을 배상 비율 산정에 반영했습니다. 위험을 들었다면 그 자리에서 조건을 다시 따져야 합니다.
계약 전 체크리스트
- 등기부등본에서 공동근저당 설정 여부와 채권최고액을 확인하세요.
- 공동근저당이 걸려 있다면 같은 건물 다른 호실의 권리관계도 함께 확인해 달라고 요청하세요.
- 건물에 이미 들어와 있는 임차인 수와 보증금 총액을 확인하세요(전입세대 확인, 확정일자 현황 등).
- 경매로 넘어갔을 때 내가 받을 수 있는 금액을 낙찰가 하락까지 감안해 계산해 보세요.
- 중개사의 설명은 메모나 문자, 녹음 등 남길 수 있는 방식으로 남겨 두세요.
- 보증금 반환보증 가입 가능 여부를 계약 전에 확인하세요.
- 위험이 설명되면 계약 조건이나 보증금 액수를 조정하거나 계약을 포기하는 선택지를 열어 두세요.
피해를 당했다면
- 국토교통부 전세사기피해지원센터와 지자체 전세피해지원센터에서 상담과 피해자 결정 신청 절차를 안내받을 수 있습니다.
- 대한법률구조공단 등에서 소송 절차를 상담해 보세요.
- 중개 과정에 문제가 있었다면 중개사를 상대로 한 손해배상 청구도 검토할 수 있습니다. 이 사건처럼 사기 가담이 인정되지 않아도 확인·설명 의무 위반이 인정되면 일부 배상 책임이 생길 수 있지만, 배상 비율은 사안마다 달라집니다.
- 계약서, 등기부등본, 중개 대상물 확인·설명서, 중개사와 나눈 문자와 통화 기록을 모두 보관하세요.
이 글은 2026년 9월 17일 보도된 부산지법 동부지원의 손해배상 판결 기사를 바탕으로 구성했습니다. 임차인과 중개사는 기사 표기대로 A씨, B씨로 표기했으며, 기사에 없는 개인 사정은 덧붙이지 않았습니다.
