근저당 적은 집을 찾아다니다
임차인 박서연 씨(가명, 33세)는 회사 근처에 전셋집을 구하고 있었다. 몇 군데를 둘러보다 발견한 다가구주택 2층. 방 두 개짜리 집이었고 보증금은 1억 4천만원 선이었다.
계약 전, 박 씨는 인터넷에서 배운 대로 등기부등본부터 뗐다. 근저당권 설정 금액은 매매가 대비 크지 않았다. "이 정도면 안전하다"는 말을 여러 번 들었던 그였다.
공인중개사도 거들었다.
"이 건물은 대출을 거의 안 낀 집이에요. 요즘 흔치 않은 물건이죠."
박 씨는 계약서에 도장을 찍었다. 전입신고와 확정일자도 잊지 않고 챙겼다. 할 수 있는 건 다 했다고 생각했다.
다른 세대와 나눈 몇 마디
이사 온 지 2년쯤 지났을 무렵, 박 씨는 같은 건물에 사는 이웃과 우연히 마주쳤다. 대화 중 나온 건 다름 아닌 보증금 이야기였다.
"저희 집주인, 요즘 전화도 잘 안 받으시던데요."
박 씨는 대수롭지 않게 넘겼다. 자신에게는 별다른 문제가 없었기 때문이다. 매달 계약 갱신도 무리 없이 이뤄졌고, 관리비도 평소대로 걷혔다.
하지만 얼마 지나지 않아 건물 전체에 심상치 않은 소문이 돌기 시작했다. 집주인이 다른 세입자들에게 보증금을 돌려주지 못하고 있다는 이야기였다.
등기부등본엔 없던 빚
알고 보니 집주인은 이 건물을 살 때 은행 대출은 최소한만 받았다. 대신 부족한 매입 자금은 지인들에게 연 18%에 가까운 사채로 빌려 채웠다.
문제는 그다음이었다. 집주인은 새로운 세입자가 들어올 때마다 받는 보증금으로, 예전에 빌린 사채의 원금과 이자를 갚아나갔다. 세입자가 바뀔 때마다 빚을 다음 사람의 보증금으로 넘기는 구조였다.
이 돌려막기는 사채였기에 등기부등본 어디에도 기록되지 않았다. 박 씨가 계약 전 몇 번이나 들여다봤던 서류에는, 애초에 나타날 수 없는 빚이었다.
후순위였다는 사실
건물이 결국 경매에 넘어가면서, 같은 건물에 살던 세입자 5명의 보증금 문제가 한꺼번에 수면 위로 드러났다. 이들이 돌려받아야 할 보증금은 모두 합쳐 7억 2천만원. 반면 집주인이 금융권에 진 빚은 7억 5천만원에 달했다.
배당 순위를 따지는 과정에서, 박 씨는 자신이 다섯 명 중 후순위에 속한다는 사실을 알게 됐다. 전입신고를 늦게 한 것도, 확정일자를 놓친 것도 아니었다. 단지 계약 시점이 늦었다는 이유만으로, 보증금을 돌려받을 순서가 밀려난 것이다.
박 씨가 돌려받지 못한 돈은 1억 2천만원이었다.
"근저당이 적으니까 안전하다고만 생각했어요. 집주인이 사채를 쓰고 있는지, 다른 세대 보증금이 얼마인지는 확인할 방법이 없더라고요."
남은 것은 절차뿐
경매가 진행되는 동안, 박 씨는 임차권등기명령을 신청하고 전세사기피해자 결정 신청 절차를 밟았다. 배당금을 받기까지 얼마나 걸릴지, 얼마나 돌려받을 수 있을지는 여전히 알 수 없다.
박 씨가 확인했던 등기부등본은 거짓이 아니었다. 근저당 설정액이 적은 것도 사실이었다. 다만 그 서류가 보여주지 못한 것들이 있었을 뿐이다. 집주인의 개인 채무, 그리고 같은 건물에 사는 다른 세입자들의 보증금 총액이었다.
이런 수법을 조심하세요
이번 사례에서 드러난 핵심 수법을 정리했다.
- 최소 근저당 위장: 은행 대출은 적게 받아 등기부등본상 '안전한 매물'처럼 보이게 함
- 사채로 자금 조달: 실제 매입·운영 자금은 지인 등에게 고금리(연 18% 안팎) 사채로 조달, 등기부등본에는 기록되지 않음
- 보증금 돌려막기: 새 세입자의 보증금으로 기존 사채 원리금을 갚는 폰지형 구조
- 다가구주택 구조 악용: 건물 전체가 단일 소유자 명의라 세입자는 다른 세대 보증금 총액이나 집주인 개인 채무를 확인할 방법이 없음
- 순차적 파산: 신규 세입자 유입이 끊기는 순간 돌려막기가 멈추고, 후순위 세입자부터 피해가 발생
피해 예방 체크리스트
- [ ] 근저당권 설정액이 적다고 해서 안전한 매물이라 단정하지 마세요
- [ ] 등기부등본에는 집주인의 개인 채무(사채 등)가 나타나지 않는다는 점을 기억하세요
- [ ] 다가구주택은 계약 전 '전입세대 열람'과 '확정일자 부여현황'을 주민센터에서 확인해, 건물 전체 세대수와 선순위 보증금 총액을 파악하세요
- [ ] 건물 시세 대비 선순위 보증금 총액과 근저당을 합산해, 내 보증금을 지킬 여력이 있는지 따져보세요
- [ ] HUG(주택도시보증공사) 전세보증보험 가입이 가능한 매물인지 계약 전 확인하세요
- [ ] 전입신고와 확정일자는 계약 즉시 받아 대항력과 우선변제권을 확보하세요
- [ ] 계약 갱신 시점마다 등기부등본을 다시 열람해 새로운 근저당이 없는지 점검하세요
- [ ] 같은 건물 다른 세대와 관리비·보증금 관련 정보를 공유하며 이상 징후를 살피세요
피해를 당했다면
전세사기가 의심되거나 피해를 입었다면, 다음 절차를 진행하세요.
- 임차권 등기명령 신청: 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
- 경찰 신고: 112 또는 가까운 경찰서에 신고하세요.
- 전세사기 피해자 결정 신청: 전세사기피해자 지원관리시스템(jeonse.kgeop.go.kr)에서 신청하세요.
- 법률 상담: 대한법률구조공단(132), 전세사기 피해지원 콜센터(1670-5878)를 이용하세요.
이 사연은 실제 보도된 사건을 바탕으로 각색되었습니다. 등장인물은 가명이며 실제 사건과 무관합니다.
