결혼과 함께 시작된 새 출발
올해 29세인 이○○ 씨는 같은 회사에 다니는 아내 김△△ 씨와 2025년 가을에 결혼했습니다. 결혼식도 소박하게 치르고, 둘이서 5년 동안 꼬박꼬박 모은 돈에 양가 부모님의 도움을 더해 전세 보증금 2억 원을 마련했습니다.
"처음으로 우리만의 집이 생긴다는 게 정말 설렜어요. 작은 빌라였지만 새로 인테리어를 한 깔끔한 집이었거든요."
인천의 한 신축 빌라. 역에서 도보 10분, 편의시설도 가까웠습니다. 공인중개사는 "이 가격이면 정말 좋은 조건"이라며 계약을 권했습니다. 등기부등본도 확인했고, 집주인을 직접 만나 계약서에 도장을 찍었습니다. 전입신고와 확정일자도 당일 바로 마쳤습니다.
모든 것이 완벽해 보였습니다.
행복도 잠시, 이상한 징후들
입주 후 석 달쯤 지났을까. 아파트 관리비가 몇 달째 밀려 있다는 연락을 받았습니다. 집주인에게 전화했지만 받지 않았습니다. 문자를 보냈지만 답이 없었습니다.
"처음에는 바쁘신가 보다 했어요. 그런데 일주일이 지나도, 2주가 지나도 연락이 안 되니까 불안해지기 시작했죠."
같은 건물의 다른 세입자와 이야기를 나누다 충격적인 사실을 알게 되었습니다. 집주인이 이 빌라 한 동의 여러 세대를 보유하고 있었는데, 전부 대출과 전세금으로 매입한 이른바 '무자본 갭투자'였던 것입니다.
"위층 사는 분도 보증금을 못 받을까 봐 걱정하고 계셨어요. 옆집 분은 이미 계약이 만료됐는데 보증금을 한 푼도 돌려받지 못했다고 하셨어요. 그제서야 사태의 심각성을 깨달았습니다."
깡통전세, 그 잔인한 현실
이 씨가 급하게 등기부등본을 다시 떼어보니, 계약 당시와 상황이 달라져 있었습니다. 집주인이 계약 직후에 추가 근저당을 설정한 것입니다. 빌라 시세가 약 2억 5천만 원인데, 근저당 설정액만 2억 원이 넘었습니다. 여기에 이 씨의 전세 보증금 2억 원을 더하면 빌라 가치를 훨씬 초과하는 전형적인 '깡통전세'였습니다.
"공인중개사한테 따졌더니 '계약 당시에는 문제가 없었다'는 말만 반복하더라고요. 맞는 말이에요. 계약 당시에는 정말 문제가 없었어요. 하지만 그게 계획된 사기였다는 걸 어떻게 알 수 있었겠어요."
알고 보니 집주인 A씨는 자기 자본 없이 대출만으로 인천과 경기 지역의 빌라 수십 채를 매입한 뒤, 세입자들의 보증금으로 대출 이자를 돌려막기하던 사람이었습니다. 부동산 가격이 하락하고 금리가 올라가자 돌려막기가 불가능해졌고, 결국 잠적한 것입니다.
무너진 일상, 견딜 수 없는 무게
집주인이 잠적한 후 은행에서 경매 개시 통보가 날아왔습니다. 경매가 진행되면 선순위 근저당권자인 은행이 먼저 배당을 받고, 후순위인 이 씨 부부에게는 돌아올 돈이 거의 없는 상황이었습니다.
"아내가 매일 울었어요. 저도 회사에서 일이 손에 안 잡혔습니다. 부모님한테 빌린 돈도 있는데, 어떻게 말씀드려야 할지... 차라리 제가 잘못한 거라면 받아들이겠는데, 저희가 뭘 잘못한 건지 도무지 모르겠습니다."
이 씨 부부는 전세사기 피해자 지원 신청을 했지만, 심사 대기만 수개월. 지금은 부모님 집에 얹혀살며 대출 상환과 법적 절차를 동시에 진행하고 있습니다.
같은 건물 피해자 6명이 모여 공동 대응을 시작했습니다. 하지만 집주인의 행방은 여전히 묘연합니다.
점점 교묘해지는 전세 사기 수법
최근 전세 사기는 더욱 교묘해지고 있습니다. 2026년 2월 기준 정부가 인정한 전세 사기 피해자만 3만 5,900명을 넘어섰으며, 피해자의 75%가 20~30대 청년층입니다.
최근 주요 수법을 정리하면 다음과 같습니다.
1. 무자본 갭투자 사기
자기 돈 한 푼 없이 대출과 전세금만으로 부동산을 매입합니다. 세입자의 보증금이 곧 투자금인 셈이며, 부동산 가격이 하락하면 보증금 반환이 불가능해집니다. 순천에서는 가족 일당이 이 수법으로 아파트 218채를 매입해 137명에게서 95억 원을 편취한 사건이 적발되어 주범이 징역 10년을 선고받았습니다.
2. 선순위 보증금 허위 고지
기존 세입자의 보증금 규모를 축소하여 알리거나, 선순위 채권 내역을 숨기는 수법입니다. 대전에서는 이 수법으로 17명에게서 16억 6천만 원을 편취한 50대 건물주가 태국으로 도피했다가 인터폴 적색수배를 통해 체포되었습니다.
3. 계약 후 추가 근저당 설정
전세 계약 체결 후 집주인이 추가로 대출을 받아 근저당을 설정하는 방식입니다. 계약 시점에는 문제가 없어 보이지만, 이후 깡통전세가 됩니다.
4. 신축 빌라 시세 부풀리기
시세 파악이 어려운 신축 빌라의 가격을 부풀려 전세 보증금을 실제 집값과 비슷하거나 더 높게 설정하는 수법입니다.
피해 예방 체크리스트
전세 사기를 예방하기 위해 반드시 확인해야 할 사항입니다.
- 등기부등본을 계약 당일 최신본으로 열람하고, 근저당과 가압류 여부를 꼼꼼히 확인하세요
- 전세가율(전세금/집값)이 80%를 넘으면 위험 신호입니다. 반드시 재고하세요
- HUG 또는 SGI 전세보증보험 가입이 가능한지 먼저 확인하세요. 보험사가 거부하면 위험한 매물입니다
- 주민센터에서 전입세대 열람을 통해 다른 세입자의 존재 여부를 확인하세요
- 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 주변 시세를 반드시 비교하세요
- 집주인의 다른 부동산 보유 현황을 확인하세요 (다수 보유 시 갭투자 의심)
- 계약 후에도 등기부등본을 주기적으로 확인하여 추가 근저당 설정 여부를 감시하세요
- 잔금 지급 전 등기부등본을 한 번 더 확인하세요
피해를 당했다면
만약 전세 사기 피해를 입었다면, 포기하지 말고 다음 조치를 취하세요.
즉시 해야 할 일
1. 경찰 신고 (112) - 사기죄로 고소장 접수
2. 임차권 등기명령 신청 (관할 법원)
3. 경매 진행 중이면 배당요구 신청
4. 계약서, 송금 내역, 통화 기록 등 모든 증거 보존
정부 지원 제도 활용
- 전세사기 피해지원위원회 결정 신청 (신청 기한: 2027년 5월 31일)
- LH 피해주택 매입 지원
- 긴급 생활비 최대 500만 원 지원
- 주거 안정지원금 (가구원 수에 따라 60~100만 원)
상담 연락처
- 전세사기 피해지원 콜센터: 1670-5878
- 국토교통부 콜센터: 1599-0001
- 한국토지주택공사(LH): 1600-1004
- 대한법률구조공단 무료 법률상담: 국번 없이 132
이 사연은 최근 전세 사기 피해 사례들을 바탕으로 재구성되었습니다. 피해자의 개인정보 보호를 위해 가명과 일부 상황을 변경했습니다.
전세 계약 전, 등기부등본 확인과 전세보증보험 가입은 선택이 아닌 필수입니다. 한 번의 확인이 여러분의 소중한 보증금을 지켜줍니다.
